“经过五年的调整，房地产旧模式的底层逻辑，未来是不可持续的。”
原住建部政策研究中心主任秦虹，最近在一场论坛上说了这么个观点。
中指院的数据来的更加直观,2025年TOP100房企销售均值326亿，同比下降18.1%，较2021年的顶点下滑64%。
行业深度调整，构建新发展模式跨越周期，是当前所有房企的共识，但并不是所有房企都能跨越周期。
华润置地，或许是个例外。
就在昨天，华润置地发布了2025年报，毫无意外，华润置地再次交出了一份相当惊艳的成绩单：
| 归母净利润254亿，行业第一；
| 非开发业务核心净利润约116.5亿，同比增长13.1%，利润贡献占比51.8%。
毫无意外，华润置地稳坐“利润王”。
怎么理解这个第1的含金量？艳姐看了下9家已发业绩或预告的销售TOP10房企，剔除巨亏的万科：
华润置地归母净利润占已发布业绩TOP10房企总额的56%。
如果将时间线再拉长，华润置地已经第4次蝉联“利润王”。
蝉联“利润王”的背后，你也会发现华润置地从一开始就不是一家单纯的地产开发商。
如果你再花点心思，或许你能透过这份年报，看到华润置地对未来的思考和布局，甚至可以隐约看到行业的未来。
01
3张王牌
华润置地登顶第一的硬核底气！
格局决定出路、战略决定高度。
华润置地20多年前种下的那颗种子，在今天结出了硕果。
看完华润置地的年报，艳姐觉得有3个明确的标签：
利润之王、经营之王、大资管之王。
①利润之王，去年赚了254亿；
艳姐此前梳理了91家上市房企，亏损房企超7成，平均亏损超50亿，但华润置地的利润表现，要明显优于同行：
| 营业收入2814亿，同比增长0.9%；
| 毛利润597亿，毛利率21.2%；
| 归母净利润254亿，行业第一。
实事求是讲，华润置地的归母净利润有小幅下滑，毕竟在地产行业的利润水平向制造业靠拢的趋势下，这种波动能够理解。
不过华润置地强悍的赚钱能力，跟行业横向比较会更加直观。
艳姐看了下，目前头部房企中，已公布业绩的TOP10房企净利润总额约-369亿，剔除巨亏820亿的万科，华润置地占比约56%；
再来看盈利质量，华润置地的平均净资产收益率（ROE）等指标持续稳居行业第一梯队。
去年，华润置地存货周转率、总资产周转率分别达到0.53、0.26，创10年来新高。运营效率的大幅提升，以及开发业务的高毛利、非开发业务的爆发式增长，助推实现9.04%的ROE。
这样的华润置地，你就说有多凶悍吧。
②经营之王，非开发业务贡献了51.8%的利润；
在归母净利润行业第一的成绩单下，艳姐还发现了一个明显的特征：
非开发业务收入业务核心净利润116.5亿，利润贡献占比51.8%，创历史新高。
这是TOP10房企，从来没有达到过的高度。
如何看待非开发业务的含金量？
纵向比较：
| 开发销售型业务的核心净利润108.5亿；
| 非开发业务核心净利润116.5亿，同比增长13.1%。
| 非开发业务收入433亿，占比15.4%。
也就是说，非开发业务以15.4%的营收占比，贡献了51.8%的核心净利润。
横向来看，华润置地非开发业务116.5亿的核心净利润，比龙湖高了近50%。
非开发业务并不是一锤子买卖，而是可以为企业提供稳定收入和利润的业务。
也就是说，非开发业务已经实现了现金流和利润的“反哺”，成为华润置地可以依傍的“现金牛”！
③大资管之王，资产管理规模超5000亿。
华润置地的另一张王牌是“大资管之王。
如何理解？3个维度：
其一是规模，5022亿的规模，行业第一；
其二是质量，华润商业REIT和华润有巢REIT，去年EBITDA分别为4.2亿、0.52亿，股价分别较发行价上涨52.3%、50%，远高于行业均值，前者的市值更是超过100亿，稳居消费基础设施REITs首位；
其三是全链条，不同于传统的“募-投-建-管-退”逻辑，华润置地搭建了“募-投-产-建-管-退”全产业链业务平台，依托专业的市场化能力，最大化释放华润置地经营性不动产等的价值。
华润置地大资管“募投产建管退”流程示意
更核心的是，在搭建了资产证券化平台，率先跑通了“募-投-产-建-管-退”商业逻辑后，华润置地设立了专门的资管公司，公司化、专业化运营大资管业务。
背后的逻辑非常明确：
提升经营性不动产业务的运营效率、补齐能力短板、实现协同发展；基于超大规模消费市场潜力的加速释放，下好先手棋、抢抓新机遇。
华润有巢公寓社区上海马桥项目
换句话说，不止要让华润置地手里的重资产“流动”起来，还要让资管公司成为行业内独当一面的“隐形冠军”。
按照华润置地的规划，“十五五”末，资管规模要超8000亿。
这样的逻辑，早已跳脱出了开发商的逻辑、模式。
当然，华润置地的年度成绩单远不止于此：
| 资产负债率61.1%，同比下降3.8个百分点；
| 净有息负债率39.2%；
| 在手现金1170亿，现金短债比超过2；
| 加权融资成本2.72%，同比下降39个基点，行业最低...
基于优秀的财务表现，评级机构给予了华润置地相当高的评价：
国际三大知名评级机构标普、穆迪、惠誉，分别给华润置地打出了BBB+/稳定展望、Baa1/稳定展望、BBB+/稳定展望的信用评级。
这样的华润置地，你就说有多强悍吧。
但艳姐注意到，华润置地的志向远不止于此。
今年初，华润置地启动了一次引领行业的战略变革，将原有的“3+1”的一体化发展模式，即开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务+生态圈要素型业务，升级为3大业务航道：
第一增长曲线——开发销售型业务航道，聚焦地产开发业务；
第二增长曲线——经营性不动产收租型业务航道，聚焦购物中心、酒店、写字楼等收租型业务；
第三增长曲线——轻资产管理收费型业务航道，覆盖商业管理、物业管理、资产管理、文体产业运营、租赁住房管理、城市建设管理咨询、酒店管理等收费型业务。
意图非常明确：
让3大航道自主经营、自负盈亏、自建品牌、自建能力，做精做专做强，提升市场竞争力，确保垂直领域领先。
换句话说就是：
从“地产单点突进”到“航母战斗集群”模式华丽转身，做世界一流的城市投资开发运营商。
02
跑赢大盘
开发业务静待行业变奏
战略升维后的华润置地，其经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务，不管是在战略还是在战术层面，都被提高到前所未有的高度。
但这并不意味着华润置地会“弱化”开发销售型业务。
相反，在公司内部，开发销售型业务依然被定义为华润置地的：
压舱石。
也就是说要做精、做专、做强。
翻译过来就是：产品之王、一二线之王。
①产品之王，华润置地“好房子”领跑出圈；
去年，华润置地实现全口径销售额2336亿，稳定保持行业第3的水平，如何看待这个行业第3的含金量？
其一、销售额虽然小幅下滑，但相较于TOP10房企的下滑幅度，领先了6个百分点，跑赢大盘并牢牢守住了竞争优势；
其二、与排在第1的保利发展、第2的中海的差距缩窄到不足200亿，按照目前的发展趋势，华润置地今年将大概率冲击行业TOP1。
华润置地能逆势跑赢大盘，一个很重要的原因，是读懂了90后甚至00后这个市场主流客群想要什么。
华润置地精准锚定不同客群需求与城市发展趋势，推出了基于“三好十二优”的“好房子”产品体系。
像上海的翡雲悦府、澐启滨江、时代之城，深圳湾澐玺、深圳观潮，都以独创设计力、断崖式领先的审美力，引领行业，刷新美学人居新高度。
华润置地部分热销项目效果图过程稿/实景
销售业绩也给出了华润置地“好房子”的评判答案：
上海翡雲悦府全年卖了1123套、揽金160亿，强势拿下上海面积/套数“双冠王”；
上海澐启滨江去年底开盘，短短1个月卖了318套、揽金66亿；
上海时代之城，2年热销2000套，成为继华润中环置地中心后，上海第2个2000套大盘；
深圳湾澐玺去年底首开热销130亿，刷新2025年全国开盘纪录，入市4个月累销超239亿;
深圳观潮开放登记不到半个月，登记客户已超推售房源总量的2倍...
去年，华润置地在18个城市市占率排名前三，其中北京、上海、成都、温州、东莞等城市市占率第一（数据来源：克而瑞），在竞争激烈的一二线城市展现出了超绝统治力。
②一二线之王，华润置地土储“换仓”突围。
拿错地比拿不到地更可怕。这几年整个行业都在提“聚焦、深耕一线和强二线”，华润置地一直是非常坚定的“一线及强二线”选手。
去年，一线及二线城市贡献了88%的开发收入，也就是说，一线和强二线城市是华润置地的业绩压舱石。
从拿地端看，华润置地新增33个项目，权益购地金额673亿，保持行业前3，而且华润置地依然在高度聚焦高能级城市，一线及二线城市投资占比达到99%。
艳姐认为，开发销售型业务虽然利润率维持下滑趋势，但手握产品之王、一二线之王2张王牌，将为开发销售型业务增厚底气与安全垫，也将助力华润置地不断积蓄势能，静待行业“变奏”。
03
战略领先
经营性不动产收租型业务穿越周期
行业进入存量为主导的新时代，未来房地产行业比拼的不再只是开发规模的大小，而是要有在开发业务收缩后，依旧有新业务能承接集团利润可持续增长的第二曲线。
这几年，华润置地增长最明显的就是经营性不动产收租型业务。2025年，该项业务实现254亿营收，同比增9%，占公司营收比重9%。
不动产收租型业务，被华润置地视为：
稳定器。
相较于中海、保利发展等头部房企的经营性收租型业务还处于起步阶段，华润置地已经形成了明显的先发头部优势。
以购物中心业务为例，华润置地耕耘商业22年，眼下先发领先优势鲜明：
| 2025年零售额高达2392亿，同比增长22.4%，占全国社会消费品零售总额的0.5%；
| 租金收入高达219亿，经营利润率63.1%创历史新高；
| 82个在营购物中心零售额排在当地前3；
| 合作品牌9200个，平均出租率97.4%......
每一条经营大数据，都是行业遥遥领先的存在。
如果只是单纯地将华润置地看做是“坐地收租”，显然太片面了，事实上华润置地具备极强的精益化运营能力和先发优势，使其在经营性不动产收租型业务表现远超其他头部房企。
①超强的盈利能力；
经营性不动产收租型业务去年的营收254亿、核心净利润率39%，均创下了近年来的新高。
华润置地经营性不动产收租业务财务表现
而这种盈利能力，未来依然具备极强的发展势能，特别是在最核心的购物中心业务层面。
目前华润置地坚持多赛道布局，构建了非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新四大产品赛道。这四大产品赛道适应不同层级和商圈，成为华润置地进军不同能级城市、拓展商业版图、抵御经济周期波动的利器。
②22年商业厚积薄发的先发优势；
华润置地是头部房企中，最早落地多元化业务的房企之一。
2004年，率先切入商业地产领域，确定“住宅开发+投资物业+增值服务”的差异化商业模式。
持续22年的商业深耕带来的先发优势，强大的运营能力构建深厚护城河，助力华润置地经营性不动产收租型业务的营收、利润规模领先行业。
以购物中心、写字楼、酒店业务为代表的经营性不动产收租型业务航道，增加了华润置地的盈利机会，平滑了市场波动期的利润曲线，也成为抵御去库存周期中稳定可靠的收入和利润来源的稳定器。
04
百花齐放
轻资产管理收费型业务进入爆发期
如果说开发销售业务航道、经营性业务航道为华润置地赚取穿越周期的“稳定”的现金流，那么轻资产运营业务，或许才是：
华润置地谋求盈利长期增长的增长极。
这个以商业管理、物业管理、资产管理、文体产业运营、租赁住房管理、城市建设管理咨询、酒店管理等为代表的轻资产管理收费型业务，仔细观察就会发现，这几项业务是有几个共同点：
| 抗周期性强，不会出现因周期转换而大涨大跌，利于企业长远布局，共同成长；
| 协同效应高，便于华润置地将自身开发、经营性业务优势投射到这些项目上来，借势成长。
特别是从甲方身份转换为乙方身份，如何取得各类型的中小房企、地方政府、平台项目方等不同委托方信任和认可，才是这项业务的核心竞争力。
特别是华润万象生活和文体产业，去年的表现相当有看点：
华润万象生活贡献营收180.2亿、核心净利润39.5亿，同比分别增长5.1%、13.7%,市值突破1000亿，市值与市盈率稳居行业第一；
华润文体的在管文体场馆项目达到20个，在管面积450万㎡，贡献12亿营收、同比增长高达53.5%，成为首家实现大型体育场馆全国化战略布局，并构建赛事标准化与演艺联营的⽣态闭环。
华润置地部分在管文体项目
轻资产管理收费型业务繁荣的背后，是华润置地不断锤炼自身的服务力和品牌力，这也是区别于传统地产开发最大的不同，它也决定了一家企业能够走多高、多远。
结语
今年是华润置地上市30周年，它以不到龙头房企7成的权益规模，实现了诸多第一：
营收近3000亿，行业第一；
净利润连续4年，行业第一；
总市值约2000亿港元，行业第一；
资产管理规模超5000亿，行业第一......
并坐实利润之王、经营之王、大资管之王。
地产上半场主战场是大开发；地产下半场主战场是大开发、大运营、大服务、大资管并存。
某种程度上说，华润置地已超越传统“开发商”的范畴，成为兼具开发、运营、资管等为一体的“城市投资开发运营商”，放眼整个行业，华润置地也是独一份的存在。
眼下行业深度重构，而构建新发展模式的答案，华润置地的这份年报已经很直白了。
或许，这就是华润置地在行业的超绝统治力。
而华润置地，也值得一场价值重估。
主编：张艳
责编：eric
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